南京威尼斯水城是民间称谓，现在已经改名北外滩水城。威尼斯水城房子不好出手的原因有很多，总结几点如下:
第一，该楼盘体量很大，有近20个小区，每个小区都有十几栋房子。同时，旁边的明发也有较多楼盘，体量也非常大。这就决定了供给非常大，竞争激烈，为了卖出房子房主会降价竞争。
第二，位置原因。该楼盘位于江北，进入江南主城有长江阻隔，交通通道目前还有待完善。
第三，规划和定位。该小区规划楼盘过多，定位不太高，决定了未来成长性不太高。
当然该楼盘在南京应该还是比较便宜的，具有亲民性，看自己的预算，这个项目应该在200万左右的刚性自住！主要是便利，周围配套比较成熟！
威尼斯水城五街区二手房
在桥北，苏宁威尼斯水城这个“超级大盘”可谓无人不知无人不晓。
关于威尼斯水城，江湖上有太多关于它的传闻。比如：
- 每个南京人，都有一个家住威尼斯水城的朋友。
- 对于威尼斯水城人来说，世界上最遥远的距离是你住第二街区，我住第十八街区。
01
威尼斯水城到底有多大？
苏宁威尼斯水城位于桥北地区，以江山路和滨江大道为纵坐标、以浦洲路和明春路为横坐标，威尼斯水城在桥北圈起了4500多亩地。
楼盘档案
楼盘名称：威尼斯水城（又名北外滩水城）
开发商：南京浦东房地产开发有限公司（苏宁）
装修情况：毛坯，部分精装修
容积率：2.98
学区：琅琊路小学威尼斯水城分校，二十九中威尼斯水城分校
物业公司：南京苏宁物业管理公司
物业费：1.8元/月/平方米（不包含公摊水电）
绿化率：约43%
因为体量巨大，它的开发周期也很长。2002年拿地、2005年首开，至今已经不紧不慢的卖了有14个年头了。
目前已经开发了第一至第十九街区，未来还要规划第二十、二十一、二十二、二十三街区，预计还有5-6年的销售期。时间跨度之久，南京少有。
对于威尼斯水城人来说，世界上最遥远的距离，是你住在第二街区、而我住在第十八街区。
是的，威尼斯水城真的很大。大到可能住在一二街区的人只要步行5分钟就能到地铁站，而住在十八街区的人却要步行25分钟才能到达地铁站。
但这也没什么关系，小区门口公共自行车租赁点还是挺多的，骑上公共自行车，整个桥北都是你的！
再不行，还能坐公交车啊！638路环绕威尼斯水城，足足有七个公交站台之多：柳洲东路·威尼斯水城，威尼斯水城五街区东、威尼斯水城十街区西、威尼斯水城十街区北、威尼斯水城十六街区南、威尼斯水城十六街区东、苏宁威尼斯水城总站。
02
住在这里
最大的槽点应该就是交通了吧
前面也说了，威尼斯水城体量巨大，因此也带来了相当大的人流量。威尼斯水城目前大概有3万多户，常住人口已经接近10万人。基本上，可以说每个南京人都会有一个住在威尼斯水城的朋友。
其人数之多，从柳洲东路地铁站旁停着的车就能看出来。每天，柳洲东路的三个地铁口都停着数以千计的自行车、电动车、摩托车、共享单车。
柳洲东路地铁站1号口旁的非机动车停车场
停车场里停不下的车都停在了人行道两侧
要问住在威尼斯水城里最深刻的体验是什么，我相信绝大多数人多会说“在柳洲东路地铁站挤早晚高峰的3号线”吧。
早高峰时，每当一辆公交车停靠柳洲东路，就会有一大波人就光速涌出，快步向地铁站走去。
“春运车站”、“堵堵堵”、“人人人从众”，你能想到的所有形容人多到爆的词语，都可以恰如其分地形容它。
早高峰的柳洲东路地铁站
拥挤，是三号线早晚高峰的唯一关键词。住在威尼斯水城的人们，每天挤着进站、挤着过安检、挤着坐电梯、挤着排队、挤着上地铁……如果抢不到前排位置，甚至要等两三趟地铁，才能挤得上去。
不想挤地铁的人们，往往会选择开车过江。而南京人闻之色变的“古都第一堵”——长江大桥，却是家住威尼斯水城的人们开车进城的最佳选择。
早高峰时，从大桥北路经过长江大桥最终抵达大桥南路，足足需要40分钟，你经历的是人生中最漫长的5公里。
下午5点多，晚高峰刚刚开始，大桥上桥口依旧红得发紫。
只能说，整个南京早晚高峰最困难的地方，桥北称第二，没有人敢认第一。
但没办法，由于威尼斯水城房租低廉、又一直处于南京的房价洼地，无数年轻人把这里当做暂居南京的第一站。
03
威尼斯水城就像一座围城
有些人想进去，有些人想出来
如今，有些人承受不住这每天的拥堵和拥挤，已经搬离威尼斯水城。可更多的人，却只能日复一日的坚持着，想着等到经济状况好些的时候再离开。
小编在走访过程中，就遇到了一位家住威尼斯水城的小姐姐。在与她交谈的过程中，她告诉我：她的老家是苏北地区的，在南京上的大学，毕业后就一直留在南京工作。考虑到回家乡发展肯定没有留在南京好，就在南京买了套房子自住。
当时是怎么考虑的，买威尼斯水城的房子呢？
这边房价相对比较便宜嘛，我买的时候就1万出头；而且周围菜场啊、商超啊什么的都有，生活也还算方便，又靠近地铁3号线附近，上下班比较方便吧。
但是我听说这边早高峰时地铁人超多的。
对，但是没办法啊，每天早点出门呗，等个2、3趟地铁也就能上去了。其实习惯了也就还好啦，就是早上要多留点时间来等地铁。
未来有机会的话会考虑换到别的地方住吗？
嗯...以后再看吧，如果有这个经济条件的话，当然还是搬到市区里更方便啊。哎...但是现在南京房价这么高，我估计也难啊。
就像这位小姐姐说的：除去那令人头疼的交通，其实住在威尼斯水城的生活还是很便捷的。
威尼斯水城附近有京新广场、明发外滩广场、太平商场、弘阳广场等多家大型商业综合体。比起新街口商圈里那些贵到令人咋舌的高端品牌，这里有着更多类似H&M、优衣库等高性价比的商铺；除了买买买，美食自然也是不能少的，什么老妈火锅、厕所串串、一樽牛排...你能想到的美食类型，这里都能找到。
但大型的商超其实也只是周末消遣的去处。对于散落在威尼斯水城十九个街区的人们来说，家门口的底商才是生活的日常。
下班早的日子里，就来华农菜场逛一逛。干净整齐的菜场里，卤菜熟食店、蔬菜区、肉食区、生鲜区依次排开，讨价还价的喧闹中，是生活最原始美好的样子。
一二街区的门口，各种小摊小贩在此聚集：烤面筋、烤冷面、臭豆腐、手抓饼、炸串串......我想，威尼斯水城最具有烟火气的地方，大概就是这里了吧。
闲来无聊时，约上三五个街坊邻居找个阴凉处，一起喝喝茶、打打牌、下下象棋。
教育从来都是另一种刚需。目前，威尼斯水城的学区小学为琅琊路小学威尼斯水城分校，初中是二十九中威尼斯水城分校。
被琅琊路小学加持过的威尼斯水城分校，自然而然地长期占据了话题榜。
29中威尼斯水城分校去年中考总均分位列江北直管区第二位。第一届中考就能取得这样的成绩，让不少人感到非常意外。
小区周边还有浦口公园、幕府山公园、桥北滨江生态公园等环境较好的公园，闲来无事也可以这些地方走走看看，欣赏大美春光。
被当做威尼斯水城景观水系的吨粮河，也始终贯穿项目一侧。但从2013年开始，有关这条河的污染报道就没停过。甚至有业主表示：站在楼上就能闻到刺鼻的气味。
可以看到，水的颜色呈黑色，水面上漂浮着大量的黑色的污染物。
后来，吨粮河整治工程如火如荼的展开。据了解，河道污染的问题或许能够在2020年得到根治。
小编去的时候，已经明显感觉到水质变好了不少。
值得一提的是，环绕小区周边走两步就能看到一家中介公司。我爱我家、链家、德祐......据说，全南京的中介在威尼斯水城附近都有分店。而且，无论什么时间段，你在地铁站附近，总能看见穿着白衬衫黑西裤挂着工作牌的小伙子问你要不要看房。
这是为什么呢？小编随机走进了其中一家中介公司，想要弄明白其中的缘由。
置业顾问告诉我，因为威尼斯水城这边价格便宜，刚需买房的人多，所以二手房的成交量一直不错。
目前，浦口区域新房市场已经全面改善化，刚需房已经很少了，而且大部分楼盘的均价都在2.5万/㎡以上。而威尼斯水城的二手房挂牌均价在2.2万/㎡左右。
苏宁威尼斯水城和浦口的房价对比图
尽管卖了10年，威尼斯水城的房价还是没能跑赢浦口区。2005年，威尼斯水城首开时价格只有3000元/㎡左右，后来一直缓慢增长，直到2016年才迎来了爆发，价格从1万多直飙2万。如今，价格趋于平稳，稳定在2.2-2.5万/㎡之间。
想来，16年那会儿将威尼斯水城房子出手的人，看着如今的房价如此平稳而且短期也没有上涨的趋势，现在应该都笑的很开心吧。
04
历经10余年，小区目前环境如何？
从柳洲东路站1号口出来后，一路走到威尼斯水城。首先印入眼帘的，是一街区门口象征社区风格的雕塑、门楼，可以看见的是周边自行车、电动车摆放凌乱。
从门口过桥进入步行街，除小型超市、影楼等，许多商业都处于空置状态，无人经营。
来到一街区门口，物业安保见我没有门禁卡，便帮忙刷卡让我进入小区，可见物业在保障业主安全方面做得还有所欠缺。
进入小区后，第一眼看上去其实还不错。道路宽广，道路两旁绿树成荫，车辆也整整齐齐的停放在停车位里，路面也还算干净。据了解，威尼斯水城的绿化率高达43%，小区内成树较多，园林景观设计也丰富多样。
接着往里走，能看到部分楼栋的外立面瓷砖开始脱落，墙面也出现了裂纹。
还有住户将装修垃圾堆放在了非机动车车库门口以及单元门口，车库里地面上的灰尘也比较大。
离开一街区，小编又来到了五街区，同样很顺利就进入了小区大门。
五街区整体风格简洁大方，楼栋排列整齐。楼栋外立面以米色和咖啡色为主色调，简单好看。
放眼望去，植被郁郁葱葱，让人感觉十分舒爽清新。
小区中心建有小公园，有供儿童玩耍的滑梯等设施，周围还配有长椅供人休息。
仔细观察，也能发现其中不少问题。其中一栋楼，顶部外立面不知道为什么整体发黑。
小区部分楼栋单元楼的门禁形同虚设，大门敞开，有的甚至用砖头抵住大门。
有的单元门口的电线直接裸露在外面。
针对单元门大门常打开的情况，小编随机采访了迎面走来的一个业主。该业主苦笑了一下，表示：没办法，小区里租客比较多，人员混杂，而且人员流动性太大了，素质高低也各有不同。像这样的情况已经持续很久了，物业也不管，大家都已经习以为常了。
当然了，由于威尼斯水城街区众多，小编这次只来得及去了第一街区和第五街区。但小编也从一个朋友那儿了解到，十八街区的环境还是很不错的，从她发给小编的照片中可以看出整个小区给人的感觉很干净舒适。
不过，早期交付的几个街区如今已然成了这副模样，不知道各位看过感觉如何？未来还会想要买威尼斯水城后期开发的街区吗？
对了，威尼斯水城近期传出消息，预计9月加推12号楼136套房源，面积89-123㎡，价格待定（前期均价18600元/㎡）。
户型图参考
89㎡两室两厅一卫
123㎡三室两厅两卫
05
伍
苏宁物业
苏宁的物业在南京一直是个槽点，很多网友贴心的称之为中低端小区跟经济适用房的标杆。
在华侨路茶坊上，小编就看到有业主对第三街区物业进行了吐槽。
当然，也有业主表示对物业很满意。
物业相关人员告诉我，威尼斯水城每个街区都有独立物业，虽同属苏宁旗下，但服务品质却并不相同。而且，早期街区的物业也暂时没有得到改进计划。
威尼斯水城的未来，是会上升还是保持平稳，还要看各位业主和物业的！
在南京，没有人不知道威尼斯水城的传说。
这里承载了无数年轻人扎根南京的梦，也承载了太多刚需购房者的无奈。
夜色里的威尼斯水城，人们用心生活的样子，跟市中心、河西的夜晚好像也没什么不同。
